Shophouse trong thời gian gần đây luôn được nhắc đến rất nhiều, khái niệm đơn giải nhất về Shophouse là nhà tại dự án; khu đô thị có chức năng kinh doanh. Để đầu tư vào nhà phố thương mại, sàn thương mại hay nói cách khác là đầu tư shophouse cần một số vốn lớn từ vài tỷ đồng trở lên.
Đâu là những băn khoăn phổ biến của nhà đầu tư khi tìm hiểu về shophouse? Nếu có Qúy Khách hãy đọc bài viết được Nguyễn Thanh Cương
Shophouse dự án - Khái Niệm và những điều cần lưu ý khi đâu tư
1. Thời gian để sở hữu Shophouse Dự Án là bao lâu?
Shophouse có 3 loại hình và Qúy Khách trước khi đầu tư cần phân biệt rõ:
Thứ nhất : Là loại hình Shophouse chung cư nằm tại vị trí tầng 1 – 2 chân đế tòa nhà (được gọi là Shop khối đế; Shop sàn thương mại) : Thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu loại hình này đa số là 50 năm, tuy nhiên từ năm 2020 trở lại đây có nhiều dự án Chủ đầu tư đã xin cấp sổ đỏ lâu dài (với loại sổ đỏ lâu dài giá bán sẽ cao hơn khi giống nhau về vị trí).
Thứ hai : Là những dãy nhà phố tại khu đô thị, dự án xây cao thường khoảng 3-7 tầng, nếu được cấp phép 50 năm (gọi là Shop thương mại dịch vụ). Loại hình này ngoài sở hữu 50 năm thì cũng không có chức năng đăng ký hộ khẩu (thường trú) dành cho chủ sở hữu.
Thứ hai: đó cũng là các dãy nhà phố trong khu đô thị, là biệt thự hay liền kề thiết kế cao 3-7 tầng, hình thức sở hữu Sổ đỏ lâu dài (được gọi là nhà phố đối với liền kề và gọi là Shopvilla đối với biệt thự, cũng có thể gọi là Đơn lập thương mại hay Song lập thương mại tùy thiết kế). Đối với loại hình sổ đỏ lâu dài này, sẽ được đăng ký hộ khẩu (thường trú) đối với chủ sở hữu.
Có một đặc điểm chung về Shophouse dự án đó là thường có vị trí rất đẹp trên những trục đường dân sinh của khu đô thị (đối với nhà phố hay Shop Villa). Với chung cư thường phụ thuộc vào quy hoạch của tòa nhà, dự án.
2. Người mua Shophouse Dự Án có được quyền chuyển nhượng, mua đi bán lại không?
Shophouse cũng là một loại hình bất động sản bình thường. Do đó, việc sang tên chuyển nhượng hay mua đi bán lại, được luật pháp nhà nước quy định cũng giống như mọi căn hộ chung cư hay nhà đất. Trong đó căn cứ vào tình trạng của từng shophourse, mà chúng ta cần làm thủ tục cụ thể như sau :
Đối với các Shophouse mới ký thỏa thuận đặt cọc, văn bản thoả thuận mà chưa ký hợp đồng mua bán thì chi phí chuyển nhượng là 0 đồng.
Chưa bàn giao nhà: Chi phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán, không quá 70% số tiền đã đóng theo giá trị HĐMB x2%(thuế thu nhập cá nhân người bán phải nộp) + chi phí công chứng + thay đổi thông tin bảo lãnh hoặc chi phí phát sinh (nếu có) các loại phí được tính trên số tiền đã thanh toán tại thời điểm hiện tại.
Đã nhận bàn giao nhà: Chi phí chuyển nhượng hợp đồng mua bán 95% giá trị HĐMB x2%(thuế thu nhập cá nhân người bán phải nộp) + chi phí công chứng + hoặc chi phí phát sinh (nếu có) các loại phí được tính trên số tiền đã thanh toán tại thời điểm hiện tại.
Shophouse đã được cấp sổ đỏ: Chí lúc này là 2% (thu nhập cá nhân người bán nộp) và 0,5% lệ phí trước bạ, 0,15% thẩm định ra sổ mới (người mua nộp). + chi phí công chứng + hoặc chi phí phát sinh (nếu có)
3. Tiềm năng tăng giá của căn hộ shophouse có cao không?
Tuỳ mỗi vị trí Shophouse khác nhau mà mức tỉ suất lợi nhuận sẽ khác nhau. Tuy nhiên mức trung bình đang đạt từ 13% đến 20%/năm
Trong điều kiện hiện nay đối với các khu chung cư có tỷ lệ lấp đầy cao, dân số chung cư lớn chắc chắn nhu cầu giao dịch mua bán và phát triển dịch vụ tăng. Khi đó, khả năng tăng giá trị của Shophouse sẽ lớn hơn nhiều so với căn hộ chung cư.
Còn đối với nhà phố thương mại hay nhà phố, Shop Villa thì những khu đô thị có diện tích lớn tính quần thể đồng bộ, và nằm trên các mặt đường lớn, đường dân sinh thì việc cho thuê dễ, lợi nhuận cho thuê kinh doanh cao. Tỷ suất sinh lời đối với shophouse loại hình này có khi lên đến 20% thậm trí 30%/năm của tổng giá bán.
Shophouse dự án Belleville Hà Nội - B4 Nam Trung Yên. Có những giao dịch mua lại chênh 28,5%/năm
4. Chi phí vận hành và dịch vụ khu Shophouse mỗi tháng là bao nhiêu?
Tuỳ từng loại hình Shophouse, tuỳ từng dự án và tuỳ từng Chủ đầu tư khác nhau sẽ có quy định cụ thể riêng. Những dự án có nhiều tiện ích dành cho cư dân thì chi phí vận hành và dịch vụ sẽ cao hơn các dự án khác.
5. Vị trí Shophouse thế nào là tốt nhất cho việc kinh doanh?
Shophouse có vị trí tốt là các căn nằm tại vị trí góc của tòa nhà, mặt đường lớn, vị trí gần các công trình biểu tượng (vị trí mang tính điểm tụ), các lô có vỉa hè và sân vườn rộng, khoảng view đẹp nhìn ra hồ, công viên…
6. Những lưu ý trước khi ký hợp đồng mua bán Shophouse Dự Án
Trước khi ký hợp đồng mua bán, nhà đầu tư nên xem và đọc kỹ các điều khoản nổi bật như:
-
Thời hạn bàn giao Shophouse
-
Chi phí quản lý vận hành sau này khi đưa vào kinh doanh.
-
Vật liệu và điều kiện bàn giao chi tiết Shophouse.
-
Quy định và điều khoản các ngành hàng cấm và hạn chế kinh doanh tại shophouse đó.
-
Đơn vị quản lý vận hành sau này là ai?
-
Giá điện nước, phí dịch vụ được tính như thế nào với khu nhà phố thương mại?
.jpg)
Siêu nhà phố Marina ARC Ecopark Hưng Yên
7. Có những rủi ro nào khi mua căn hộ shophouse
Shophouse giá cao hơn giá căn hộ: Shophouse là dòng sản phẩm dịch vụ đặc thù, có mức giá cao hơn ít nhất từ 20% so với giá căn hộ. Nhà đầu tư cần xem xét kỹ về tiềm năng phát triển của dự án để đem lại hiệu quả tốt nhất.
Shophouse chỉ có thời gian sử dụng 50 năm (Sàn thương mại chung cư, và loại hình thương mại dịch vụ thấp tầng) : Tuy nhiên nhiều khách hàng không coi đây là rủi ro. Vì thông thường lợi nhuận sau kinh doanh hoặc cho thuê trong khoảng 6 đến 10 năm đầu đã giúp họ thu hồi vốn nếu dự án, khu đô thị đó có lưu lượng khách hàng tốt.
Rủi ro về tiến độ bàn giao: Với việc mặt bằng kinh doanh bị chủ đầu tư chậm tiến độ bàn giao vài tháng lâu hơn có thể lên đến cả năm sẽ khiến nhà đầu tư thiệt hại về chi phí duy trì mặt bằng, lợi nhuận kinh doanh hoặc cho thuê (Điều này khi đầu tư căn hộ cũng vậy, vì thế nên chọn Chủ đầu tư uy tín và quan trọng đã đủ các điều kiện pháp lý, có bảo lãnh tiến độ bàn giao từ phía ngân hàng,...)
Vậy nên quý nhà đầu tư hãy tìm hiểu kỹ về Chủ đầu tư dự án về tiềm lực tài chính, chất lượng công trình... nghiên cứu những dự án trước đây mà Chủ đầu tư này đầu tư. Cam kết tiến độ như thế nào? Có dự án nào chậm tiến độ bàn giao không? Thời gian chậm là bao lâu? Có những hình thức bù đắp nào nếu chậm bàn giao?
Trên đây, Nguyễn Thanh Cương BĐS đã tư vấn những thắc mắc thường gặp khi đầu tư Shophouse Dự Án để quý nhà đầu tư tham khảo. Ngoài ra, Cương cũng xin gửi đến quý nhà đầu tư một sản phẩm tốt trong phân khúc bất động sản đầu tư cao cấp!
Nguyễn Thanh Cương - Nhà Môi Giới BĐS từ Tháng 7/2014