Mua Bán Bất Động Sản Sổ Đỏ

Mua bán bất động sản sổ đỏ là giao dịch có tính pháp lý cao nhất của quyền sở hữu tài sản nhà đất, căn hộ chung cư. Để nắm rõ quy trình mua bán bất động sản sổ đỏ quý vị có thể tham khảo bài tổng hợp của Nguyễn Thanh Cương dưới đây.

NHỮNG LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH MUA & BÁN BẤT ĐỘNG SẢN SỔ ĐỎ

Để mua bất động sản (BĐS), Bên Mua cần phải tìm hiểu kỹ lưỡng về quy hoạch và tình trạng pháp lý của BĐS đó, bao gồm việc kiểm tra xem BĐS có đang bị tranh chấp, kiện cáo, hoặc có các ràng buộc pháp lý như cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hứa bán, nhận đặt cọc, mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc được kê khai làm vốn doanh nghiệp hay không.

Để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của các thông tin, Bên Mua nên nhờ đến sự hỗ trợ của các tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản (sẽ được gọi là Bên Môi Giới trong bài viết này) có uy tín và trách nhiệm. Bên Môi Giới sẽ giúp kiểm tra kỹ lưỡng thông tin về BĐS cần mua, bao gồm tình trạng pháp lý của sổ đỏ hoặc sổ hồng, và xác minh xem sổ đỏ có đang được cầm cố tại ngân hàng nào không. Điều này sẽ giúp Bên Mua và Bên Bán nhận được tư vấn phù hợp và chính xác nhất về quy trình giao dịch.

QUY TRÌNH VÀ THỦ TỤC MUA BÁN NHÀ ĐẤT, CĂN HỘ ĐÃ CÓ SỔ ĐỎ

Bước 1: Đặt Cọc Tài Sản Mua Bán

Trong một số trường hợp, Bên Mua có thể không cần phải đặt cọc ngay mà chỉ cần hẹn Bên Bán đến văn phòng công chứng để thực hiện thanh toán và sang tên ngay.

Tuy nhiên, nếu Bên Mua cần thời gian để chờ dòng tiền về hoặc vay vốn ngân hàng để mua bất động sản (BĐS), thì việc đặt cọc là rất quan trọng. Đặt cọc giúp Bên Bán giữ giá và đảm bảo giao dịch không bị bỏ qua trong thời gian chờ ký hợp đồng. Đồng thời, đây cũng là căn cứ để ngân hàng tiến hành thẩm định và phê duyệt giải ngân (nếu bên mua có nhu cầu vay vốn).

Bên Môi Giới sẽ soạn thảo Hợp Đồng Đặt Cọc, trong đó sẽ bao gồm đầy đủ thông tin của ba bên: Bên Mua, Bên Bán, và Bên Môi Giới (cũng là Bên Làm Chứng). Hợp đồng sẽ nêu rõ thông tin chi tiết về BĐS, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, số vào sổ, thỏa thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thỏa thuận phạt cọc nếu hủy ngang, giải quyết tranh chấp, cũng như thỏa thuận về thuế và phí chuyển nhượng. Các loại phí thường gặp gồm:

Đối với Bên Bán: Thuế thu nhập cá nhân 2% giá trị chuyển nhượng.

Đối với Bên Mua: Thuế trước bạ sang tên ra sổ mới 0,5% giá trị chuyển nhượng, lệ phí địa chính (phí cấp quyền sử dụng đất 100.000 đồng/lần; phí trích lục, bản đồ địa chính, văn bản địa chính 15.000 đồng/lần; chứng nhận đăng ký biến động đất đai 28.000 đồng/lần), lệ phí thẩm định hồ sơ.

Phí công chứng: Từ 50 nghìn đến tối đa 100 triệu đồng, tùy theo giá trị chuyển nhượng. Các mức phí công chứng sẽ được ghi chú chi tiết ở cuối bài viết.

Phí môi giới: Tùy thuộc bất động sản

Các chi phí có thể phát sinh: quý vị liên hệ để được tư vấn cụ thể.

Hai bên sẽ tiến hành các thủ tục đặt cọc và kiểm tra lại toàn bộ thông tin trên hồ sơ giấy tờ gốc trước khi ký kết và chuyển cọc.

Nếu Bên Mua cần vay vốn ngân hàng, sau khi có giấy cọc, Bên Mua cần gửi Hợp Đồng Đặt Cọc cho ngân hàng kèm theo thông tin đầy đủ CCCD của cả vợ/chồng Bên Mua để ngân hàng thẩm định và phê duyệt khoản vay. (Thông thường, quá trình này có thể mất từ 7-10 ngày, nhưng thời gian có thể khác nhau tùy theo từng ngân hàng và từng trường hợp cụ thể.)

Bước 2: Lập Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất/ Căn Hộ

Sau khi hoàn tất thủ tục đặt cọc, bước tiếp theo là chuẩn bị hồ sơ để ký kết Hợp Đồng Mua Bán hoặc Văn Bản Chuyển Nhượng Tài Sản nhà đất/căn hộ tại văn phòng công chứng hoặc địa điểm cụ thể đã thỏa thuận trong Hợp Đồng Đặt Cọc. Các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và thủ tục sau:

Bên Bán cần cung cấp các giấy tờ sau:

Sổ đỏ / Sổ hồng.

Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn, cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng); nếu chỉ sử dụng CCCD thường, cần bổ sung Sổ hộ khẩu và giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức, gửi kèm theo Giấy đăng ký kinh doanh).

Nếu đã kết hôn, cần Đăng ký kết hôn; nếu chưa kết hôn, cần Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Bên Mua cần cung cấp các giấy tờ sau:

Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn, cần thông tin của cả hai vợ chồng); nếu chỉ sử dụng CCCD thường, cần bổ sung Sổ hộ khẩu và giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức, gửi kèm Giấy đăng ký kinh doanh).

Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Văn phòng công chứng sẽ soạn thảo Hợp Đồng Mua Bán nhà đất/căn hộ để các bên cùng kiểm tra và xác nhận thông tin.

Những lưu ý khi công chứng:

Công chứng phải được thực hiện tại các tổ chức công chứng trong phạm vi tỉnh nơi bất động sản đang giao dịch.

Có thể thực hiện công chứng ngoài trụ sở công chứng cho những người già yếu hoặc không thể đi lại.

Đối với người công chứng: cá nhân cần có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; nếu không, yêu cầu công chứng sẽ bị từ chối.

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. (Đối với hợp đồng có nội dung phức tạp, thời gian công chứng có thể kéo dài nhưng không quá 10 ngày làm việc).

Bước 3: Công Chứng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất/ Căn Hộ

(Trong ngày hoặc tối đa 02 ngày, tùy vào trường hợp đặc biệt)

Các bên sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng và sang tên công chứng. Địa điểm ký kết có thể linh hoạt, bao gồm Văn phòng công chứng, Ngân hàng, hoặc Nhà riêng. Tuy nhiên, để thuận tiện và dễ dàng xử lý các tình huống phát sinh, hai bên nên ký kết hợp đồng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.

Bên Mua và Bên Bán cần mang theo toàn bộ hồ sơ giấy tờ gốc như đã nêu trong Bước 2 đến địa điểm làm thủ tục công chứng sang tên.

Trường hợp 1: Nếu Bên Bán không cầm cố sổ đỏ, sổ hồng tại Ngân hàng hoặc nếu đã cầm cố nhưng đã tự tất toán khoản vay với Ngân hàng để rút sổ, đồng thời Ngân hàng đã xóa chấp trên hệ thống và trên Uchi để đủ điều kiện công chứng hợp đồng:

Quá trình công chứng sẽ được thực hiện đồng thời với việc Bên Mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho Bên Bán. Bên Bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý liên quan đến nhà đất cho Bên Mua. Khi ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng, hai bên xác nhận đã hoàn tất tất cả các thủ tục thanh toán đầy đủ, và công chứng viên sẽ giao hợp đồng đã được công chứng cho các bên.

Trường hợp 2: Nếu Bên Bán cầm cố sổ đỏ, sổ hồng tại Ngân hàng, thì có thể thực hiện một trong hai cách sau để hoàn tất việc ký hợp đồng công chứng:

Cách 1: Bên Mua thanh toán toàn bộ số tiền mua bất động sản sổ đỏ cho Bên Bán và cùng Bên Bán đến Ngân hàng để yêu cầu Ngân hàng thực hiện giải ngân và tất toán hợp đồng vay (Ngân hàng sẽ rút sổ từ cầm cố và thực hiện các bước liên quan). Sau khi tất toán xong hợp đồng vay và giải ngân xong, Ngân hàng sẽ thông báo cho các bên đến ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng. Các bên cần chuẩn bị hồ sơ như đã nêu, và cơ quan công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và thực hiện công chứng hợp đồng mua bán.

Cách 2: Bên Mua ký hợp đồng mua bán với Bên Bán và đồng ý chuyển một phần tiền mua bất động sản sổ đỏ vào tài khoản phong tỏa của Ngân hàng để thanh toán khoản vay cho Bên Bán và thực hiện các bước liên quan. Sau khi tất toán xong hợp đồng vay, Ngân hàng sẽ thông báo cho các bên đến ký kết hợp đồng tại cơ quan công chứng. Các bên cần chuẩn bị hồ sơ như đã nêu, và cơ quan công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ và thực hiện công chứng hợp đồng mua bán.

Lưu ý: Trường hợp 2 rất ít xảy ra và có thể phức tạp hơn, với chi phí phát sinh thêm. Bên Mua và Bên Bán cần thỏa thuận rõ ràng và chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và thông tin liên quan.

Bước 4: Sang Tên Sổ Đỏ và Nộp Thuế

Bước tiếp theo là thực hiện sang tên sổ đỏ/sổ hồng và nộp thuế trước bạ:

Thuế trước bạ: Bên Mua cần nộp thuế trước bạ là 0,5% giá trị chuyển nhượng thực tế của bất động sản vào ngân sách nhà nước tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.

Phí cấp sổ đỏ: 100.000 đồng/lần.

Lệ phí địa chính:

Phí trích lục, bản đồ địa chính, văn bản địa chính: 15.000 đồng/lần.

Chứng nhận đăng ký biến động đất đai: 28.000 đồng/lần.

Sau khi thanh toán các khoản thuế và phí, hai bên cần mang hồ sơ đã công chứng, bao gồm:

Hợp đồng mua bán đã công chứng,

Sổ đỏ/sổ hồng bản gốc,

Giấy tờ tùy thân của cả Bên Mua và Bên Bán đến Phòng Tài Nguyên và Môi Trường hoặc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu mới.

Thời gian sang tên thường là từ 5 đến 10 ngày làm việc, tùy thuộc vào địa phương.

Bước 5: Ký Hồ Sơ Tín Dụng Với Ngân Hàng (Nếu Có)

Nếu Bên Mua thực hiện vay vốn Ngân hàng để mua BĐS, cần thực hiện ký hồ sơ tín dụng. Ngân hàng thường giải ngân trong ngày sau khi ký kết hợp đồng tín dụng.