Chuyển Nhượng Hợp Đồng Mua Bán BĐS

Chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán Bất động sản là giao dịch sẽ cần nhiều bước hơn so với Bất động sản sổ đỏ, Nguyễn Thanh Cương sẽ liệt kê để quý vị tham khảo quy trình này dưới đây.

Điều kiện cần để chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán nhà đất, căn hộ:

Để có thể chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán (HĐMB) nhà đất, căn hộ, cần phải đáp ứng được những điều kiện sau đây:

Tổ chức, cá nhân mua nhà ở (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Bán) của Chủ đầu tư (Doanh nghiệp bất động sản) được phép chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán cho tổ chức, cá nhân khác (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Mua) khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy Chứng Nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Việc chuyển nhượng HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ, đối với trường hợp HĐMB nhiều căn nhà riêng lẻ hoặc nhiều căn hộ thì phải chuyển nhượng toàn bộ số căn nhà hoặc số căn hộ trong hợp đồng đó.

Bên Bán phải hoàn thành đủ các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng thoả thuận đã ký kết trong Hợp Đồng Mua Bán, trường hợp chậm thanh toán thì Bên Bán phải hoàn thành nốt các nghĩa vụ nộp tiền theo đúng tiến độ tại thời điểm giao dịch chuyển nhượng, đồng thời phải thanh toán đủ tất cả các khoản lãi phát sinh do chậm thanh toán cho Chủ đầu tư (nếu có).

Trong trường hợp Bên Bán đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên không được quyền chuyển nhượng. Giải pháp trong tình huống này là các bên sẽ ký Hợp Đồng Đặt Cọc và sau khi Bên Bán được cấp Giấy Chứng Nhận thì sẽ ra công chứng chuyển nhượng lại cho Bên Mua.

Những lưu ý trong quá trình mua bán nhà đất, căn hộ:

Bên Mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về quy hoạch tại nơi có bất động sản (BĐS) mà mình đang có nhu cầu mua, BĐS này có đang thuộc diện tranh chấp, kiện cáo hay không, có bị ràng buộc hoặc hạn chế chuyển dịch bởi các việc: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, hứa bán, nhận đặt cọc, mua bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt Bên Bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà đất/căn hộ. Đặc biệt cần quan tâm đến pháp lý và tiến độ thực hiện của dự án.

Tốt nhất Bên Mua nên nhờ tổ chức hoặc cá nhân môi giới bất động sản (Dưới đây trong bài viết này gọi là Bên Môi Giới) uy tín và có trách nhiệm tìm hiểu thật kỹ các thông tin nêu trên kèm theo các thông tin liên quan về BĐS chuyển nhượng cũng như thông tin chính xác về người đứng tên trên hợp đồng, tiến độ đóng tiền thực tế căn nhà nói trên, tình trạng hợp đồng đang đóng theo tiến độ, thanh toán sớm hay vay ngân hàng (cụ thể là vay ngân hàng nào) để có sự tư vấn phù hợp cho cả Bên Mua và Bên Bán.

Trình tự, thủ tục sang tên, chuyển nhượng Mua bán BĐS Hợp Đồng Mua Bán

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Trong một số trường hợp, Bên Mua không cần đặt cọc mà có thể hẹn Bên Bán ra luôn văn phòng công chứng để thanh toán và sang tên.

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp Bên Mua cần chờ dòng tiền về hoặc cần vay vốn Ngân hàng để mua BĐS thì đặt cọc là bước cực kỳ quan trọng để Bên Bán giữ giá và không thể bỏ qua trong thời gian chờ tới ngày ký hợp đồng. Đây cũng là căn cứ bắt buộc cần có để Ngân hàng vào thẩm định và ra phê duyệt giải ngân.

Bên Môi Giới soạn thảo Hợp Đồng Đặt Cọc trong đó hiển thị đầy đủ thông tin ba bên bao gồm Bên Mua, Bên Bán, Bên Môi Giới (đồng thời cũng là Bên Làm Chứng), thông tin chi tiết bất động sản, số HĐMB nhà ở với CĐT, thoả thuận về giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên, thoả thuận phạt cọc nếu huỷ ngang, thoả thuận về thuế phí chuyển nhượng. Thông thường sẽ có các loại phí sau đây:

Thuế thu nhập cá nhân của Bên Bán: 2% giá trị chuyển nhượng

Phí môi giới: tùy thuộc Bất động sản và nhu cầu bán (có cần chạy quảng cáo nhiều hay không).

Phí công chứng: từ 50 nghìn đến tối đa 100 triệu đồng tùy giá trị chuyển nhượng, các mốc tính phí công chứng tôi sẽ note chi tiết tại cuối bài viết này.

Các chi phí có thể phát sinh: Thực hiện công chứng ngoài trụ sở theo yêu cầu,…vv…

Hai bên tiến hành làm thủ tục đặt cọc: các bên kiểm tra rà soát lại toàn bộ thông tin trên bộ hồ sơ giấy tờ gốc trước khi tiến hành ký kết và chuyển cọc.

Nếu Bên Mua có nhu cầu vay vốn Ngân hàng hoặc cần chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán sang thì sau khi có giấy cọc, Bên Mua chụp hợp đồng đặt cọc gửi sang cho Ngân hàng, kèm theo thông tin đầy đủ CCCD của cả vợ/chồng Bên Mua để Ngân hàng thẩm định và ra trước phê duyệt khoản vay/phê duyệt chuyển nhượng khoản vay, công văn các nội dung uỷ quyền… (Thông thường quá trình này sẽ mất từ 7-10 ngày, cũng có thể sớm hơn hoặc muộn hơn tùy từng ngân hàng và từng trường hợp khách hàng khác nhau)

Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp theo cần thực hiện là chuẩn bị hồ sơ cho việc ký kết Văn Bản Chuyển Nhượng HĐMB tại văn phòng công chứng hoặc địa điểm cụ thể theo thời gian đã thoả thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Các bên cần chuẩn bị sẵn những thủ tục, giấy tờ cần thiết dưới đây.

Bên Bán cần cung cấp các giấy tờ sau:

Hợp đồng mua bán căn hộ
Hoá đơn GTGT các khoản tiền đã nộp / email Xác nhận thông tin chuyển tiền / Giấy xác nhận tiền từ CĐT
Biên bản bàn giao nhà trong trường hợp đã nhận bàn giao
Xác nhận chưa làm sổ
Bảo lãnh tiến độ bàn giao của ngân hàng (nếu có)
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó trong trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi.
Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng); trường hợp sử dụng CCCD thường, cần bổ sung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm theo Giấy đăng ký kinh doanh)
Nếu đã lấy chồng/vợ thì cần Đăng ký kết hôn; chưa lấy vợ/chồng thì cần Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Trong trường hợp bất kỳ thông tin nào của Bên Bán bao gồm CCCD, địa chỉ thường trú, số điện thoại, email… có sự thay đổi so với thông tin trên HĐMB đã ký với CĐT, thì Bên Bán cần yêu cầu CĐT ký thêm phụ lục thay đổi các thông tin nói trên.

Bên Mua cần cung cấp các giấy tờ sau:

Căn cước công dân gắn chip + bản quét mã QR CCCD (Nếu đã đăng ký kết hôn cần cung cấp thông tin của cả hai vợ chồng); trường hợp sử dụng CCCD thường, cần bổ sung thêm Sổ hộ khẩu + giấy xác nhận thông tin cư trú. (Nếu là tổ chức gửi kèm Giấy đăng ký kinh doanh)
Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.

Văn phòng công chứng soạn thảo Văn Bản Chuyển Nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để các bên cùng soát lại thông tin.

Lưu ý:

Bất động sản nằm tại khu vực nào thì cần công chứng tại văn phòng công chứng ở khu vực đó.

Trường hợp bên chuyển nhượng HĐMB nhà ở là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS thì Văn bản chuyển nhượng HĐMB không cần công chứng hoặc chứng thực.

Bước 3: Công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Các bên đến văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng công chứng có thể thực hiện tại văn phòng công chứng, tại Ngân hàng hoặc tại nhà riêng của Bên Bán hoặc Bên Mua. Tuy nhiên, thực tế thường thuận tiện nhất là thực hiện tại văn phòng công chứng. Quy trình có thể theo một trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Bên Bán đã hoàn tất thanh toán hợp đồng với Chủ đầu tư hoặc đã tất toán khoản vay ngân hàng, và đang chuẩn bị hồ sơ cho việc công chứng.

Trường hợp 2: Bên Bán cần Bên Mua hỗ trợ thanh toán khoản vay ngân hàng để thực hiện chuyển nhượng căn hộ. Trong trường hợp này, các bên có thể tiến hành thủ tục công chứng ngoài trụ sở và nộp tiền vào tài khoản phong tỏa tại Ngân hàng trước khi ký công chứng.

Trường hợp 3: Nếu Bên Mua cần chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán, Ngân hàng sẽ thẩm định và xử lý hồ sơ vay và chuyển nhượng khoản vay. Thời gian xử lý có thể từ 7-15 ngày, tùy thuộc vào từng ngân hàng và tình hình cụ thể.

Bước 4: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Các bên phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí theo quy định (thời gian nộp thuế có thể dao động từ 3 đến 10 ngày, hoặc sớm hơn hoặc muộn hơn tùy thuộc vào từng tình huống cụ thể). Thông thường, nếu hợp đồng quy định rõ trách nhiệm đóng thuế, thì bên Mua hoặc bên Bán sẽ thực hiện việc nộp thuế và nhận biên lai xác nhận đã nộp thuế.

Bước 5: Nộp hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng

Sau khi hoàn tất việc nộp thuế, các bên cần nộp hồ sơ đề nghị Chủ đầu tư ký xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

Bản sao công chứng của Văn bản Chuyển Nhượng hợp đồng
Bản sao công chứng của Hợp đồng mua bán
Bản sao công chứng của Biên bản bàn giao nhà (nếu đã bàn giao)
Biên lai nộp thuế và phí

Các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng Chủ đầu tư để được xử lý. Thời gian xử lý hồ sơ thường mất khoảng 1-3 ngày.

Bước 6: Ký hồ sơ tín dụng với ngân hàng

Đối với trường hợp Bên Mua vay vốn từ Ngân hàng hoặc nhận chuyển nhượng khoản vay từ Bên Bán, Ngân hàng sẽ làm việc với Bên Mua để ký kết hợp đồng tín dụng và thực hiện giải ngân. Thời gian giải ngân thường dao động từ 7-15 ngày, tùy thuộc vào từng ngân hàng và tình hình cụ thể.

Phí công chứng, chứng thực:

Tổ chức, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng hoặc giao dịch cần nộp phí công chứng theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng.

Giá trị tài sản hoặc hợp đồng	Mức thu (đồng/trường hợp)
Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng	100 nghìn
Trên 100 triệu đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc hợp đồng
Trên 01 tỷ đến 03 tỷ đồng	1 triệu + 0,06% vượt quá 01 tỷ đồng
Trên 03 tỷ đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu + 0,05% vượt quá 03 tỷ đồng
Trên 05 tỷ đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu + 0,04% vượt quá 05 tỷ đồng
Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu + 0,03% vượt quá 10 tỷ đồng
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu + 0,02% vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng)

Lưu ý: Quy trình và chi phí có thể thay đổi theo từng dự án và ngân hàng, những thắc mắc mà trong bài viết trên đây chưa chia sẻ quý vị có thể hỏi tôi trong quá trình hợp tác. Trân trọng !