Sổ Hồng Officetel Có Không Và Pháp Lý Là Gì?

Căn hộ văn phòng officetel là loại hình bất động sản khá phổ biến từ 10 năm trở lại đây. Loại hình căn hộ Officetel được hình thành và đáp ứng nhu cầu của nhiều doanh nghiệp mới khởi nghiệp, các công ty vừa và nhỏ. Mỗi năm cả ngàn tới chục ngàn officetel được cung ứng ra thị trường. Tuy nhiên còn rất nhiều tranh cãi liên quan tới loại hình này. Có rất nhiều khách hàng còn chưa hiểu rõ căn hộ officetel là gì? Phân vân Officetel có sổ hồng không? Sở hữu 50 năm hay lâu dài? Có nên mua căn hộ officetel để ở hay đầu tư không?

Phối cảnh vị trí tòa nhà căn hộ Officetel Võ Chí Công dự án The Lotus Center Tây Hồ

Để biết officetel có sổ hồng không? Định nghĩa officetel là gì?

Căn hộ officetel là mô hình căn hộ đa chức năng thường làm văn phòng cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, có thể hiểu là văn phòng làm việc (office) và vừa có thể nghỉ ngơi – cư trú qua đêm (hotel).

Sở hữu một căn hộ officetel làm văn phòng không còn là xu hướng mới tại các quốc gia phát triển như Hàn Quốc hay Nhật Bản. Nhiều chuyên gia nhận xét, so với hình thức thuê văn phòng thông thường, một căn hộ officetel có nhiều lợi ích về chi phí, không gian và vận hành doanh nghiệp.

Mô hình căn hộ văn phòng hiện tại rất thịnh hành tại việt nam, đặc biệt là hai thành phố lớn Sài Gòn Và Hà Nội. Officetel là dạng sản phẩm “con lai” hay “hai trong một” là sản phẩm thiết kế có tác dụng vừa có không gian để ở vừa có không gian để làm việc. Thiết kế này thoát ra khỏi những hạng mục đơn thuần như trung tâm thương mại, văn phòng chuyên dụng, căn hộ thương mại.

Thời điểm đầu tiên ra đời của căn hộ officetel – mô hình căn hộ văn phòng

Theo đó, bên cạnh những tiện nghi của một căn hộ thương mại, mô hình Officetel còn được trang bị thêm những thiết bị văn phòng cần thiết. Tất nhiên, Officetel là sự lựa chọn thích hợp cho doanh nghiệp tương đối nhỏ hay những công ty nước ngoài đang trong giai đoạn chuẩn bị cho việc kinh doanh trong giai đoạn đầu tiên.

Mô hình Officetel xuất hiện lần đầu tiên tại Seoul Hàn Quốc vào thập niên 1980. Tuy nhiên, do nhu cầu tăng cao, nên hàng loạt các nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở nơi khác cũng bắt đầu vào cuộc học hỏi và xây dựng theo mô hình này. Những căn hộ Officetel có diện tích từ 50 – 100m2, tương tự như một Business Center hay một Studio (Studio là loại căn hộ dành cho người độc thân).

Theo thống kê của Công ty Cushman & Wakefield, hiện có khoảng 40% khách hàng sử dụng offictel nhằm làm văn phòng của công ty, 10-15% khách hàng mua để ở, còn lại là dùng vào mục đích khác như cho thuê lưu trú…

Lịch sử hình thành
Căn hộ officetel được xây dựng đầu tiên ở Mapo, Seoul bởi Tập đoàn Phát triển Hàn Quốc vào những thập niên 80. Sau đó nhu cầu thị trường tăng cao, nhiều các công ty xây dựng và phát triển nhà ở tham gia vào thị trường này.

Đặc điểm căn hộ văn phòng officetel

Diện tích nhỏ (25-118m2), phù hợp giá tiền với các công ty khởi nghiệp, công ty vừa và nhỏ. Hiện tại ở Việt Nam, chưa có quy định diện tích tối thiểu cho officetel

Các căn hộ Officetel có thể có thang máy riêng hoặc chung thang máy với khu căn hộ chung cư, có bảng tên công ty, bàn làm việc, quầy lễ tân, khu tiếp khách.

Căn hộ Officetel được thiết kế như một khu vực khép kín, như vậy mà người cư ngụ trong đó có thể sống và làm việc trong cùng một khu vực, giảm thiểu thời gian đi làm. Vì sự tiện lợi vừa sống vừa làm việc nên chủ sở hữu căn hộ Officetel bao gồm luật sư, kế toán, kế toán thuế, giáo sư, sinh viên…. Không gian văn phòng thường được cho thuê làm trụ sở đại diện của các tổ chức đa quốc gia, làm văn phòng làm việc đối với các doanh nghiệp nhỏ.

Căn hộ chung cư Officetel có thể được đăng ký tạm trú, nghỉ ngơi qua đêm mà không giới hạn giờ giao dịch và được sử dụng hầu hết các tiện ích của toà nhà như: phòng tập gym, hồ bơi, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, công viên cây xanh…

Pháp lý căn hộ Officetel có sổ hồng không?

Câu hỏi của rất nhiều khách hàng quan tâm đến mô hình căn hộ văn phòng để để làm trụ sở đều quan tâm officetel có sổ hồng không? Hiện tại chưa có dự án officetel có sổ hồng. Vẫn đề pháp lý của loại hình bất động sản mô hình căn hộ officetel là chủ đề luôn được bàn tán gây tranh cãi đối với các thành phần tham gia thị trường, các cơ quan quản lý trong những năm gần đây.

Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng vẫn “nợ” các tiêu chuẩn về sản phẩm, quản lý, vận hành đối với loại hình này. Gần đây, hồi tháng 4/2019, trong chỉ thị về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, ban hành quy chế quản lý vận hành căn hộ đa năng officetel.

Luật Nhà ở năm 2014 mới chỉ phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt giữa phần để ở và phần để kinh doanh thành những khu vực riêng biệt. Theo khoản 11 Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác. Điều này đồng nghĩa với việc Luật Nhà ở không có quy định một căn hộ vừa để ở vừa để kinh doanh văn phòng.

Nhà chức trách Lý giải phân giải tính chất officetel có sổ hồng không?

Vào giữa năm 2016, trả lời công văn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, có văn bản trả lời với nội dung: “Văn phòng kết hợp chức năng lưu trú – officetel là loại hình bất động sản mới, chưa được quy định, điều chỉnh trong quy chuẩn xây dựng và băn bản pháp luật hiện hành.

Việc thiết kế, xây dựng các tòa nhà hỗn hợp cần được xem xét, rà soát theo từng dự án cụ thể, trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc quản lý, vận hành thuận tiện và không tranh chấp, không ảnh hưởng sinh hoạt đối với các căn hộ nhà ở cũng như các loại công trình khác; phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt và hồ sơ thiết kế đã được thẩm định…”.

Đây được xem là văn bản đầu tiên của một cơ quan nhà nước đề cập tới officetel.

Một trong những dự án bất động sản officetel mô hình căn hộ văn phòng đầu tiên là ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Dự án gồm 2 khối nhà cao 20-35 tầng, cung cấp cho thị trường trên 600 căn hộ cao cấp kết hợp văn phòng. Dự án officetel khi ra đời với mục đính chính nhằm đáp ứng nhu cầu cho các công ty vừa và nhỏ có nhu cầu về văn phòng làm việc hoặc mở văn phòng đại diện để giao dịch với 1 hoặc 2 nhân viên lưu trú.

Tuy nhiên, đến nay nhiều căn hộ officetel tại quận bình thạnh lại đang dùng để ở. Những căn hộ ở đây vẫn chưa được cấp sổ hồng và chủ sở hữu căn hộ này cũng không được đăng ký cư trú như những căn hộ bình thường.

Báo trí vào cuộc tính minh bạch của pháp lý căn hộ officetel

Ông Đức Tiến, Trưởng phòng cấp phép thuộc Sở Xây dựng TP.HCM cũng khẳng định, trong Luật Nhà ở năm 2014 không có loại hình căn hộ officetel, các nghị định hướng dẫn cũng không nêu. Ông dẫn chứng một dự án ở quận Tân Bình, chủ đầu tư dành hẳn một block riêng biệt từ tầng 2-16 và gọi đó là officetel, nhưng trong giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép chỉ ghi là “khu thương mại – văn phòng – dịch vụ”. Mới đây, trả lời báo chí, ông Phạm Ngọc Liên, nguyên Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM, cho biết đến nay TP.HCM vẫn chưa có căn hộ nào thuộc diện officetel được cấp giấy chủ quyền.

Tháng 07/2019, Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Thủ tướng trong đó cho biết cơ quan này gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành Thông tư về Quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (căn hộ văn phòng hay officetel).

Về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành, theo Bộ Xây dựng, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về officetel (vấn đề quan tâm lớn vẫn là pháp lý của người dân mong muốn căn hộ officetel có sổ hồng không còn là nỗi no nữa để yên tâm sở hữu)

Các nghị định pháp lý 

Bên cạnh đó, theo Nghị định số 81/2017 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không quy định nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng. Ngoài ra, cơ quan này cũng cho rằng việc quản lý lưu trú thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành công an, không phải của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ này xây dựng Thông tư nói trên là chưa đủ cơ sở pháp lý.

Với những vướng mắc trên, Bộ Xây dựng cho biết đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Trên cơ sở ý kiến của 2 Bộ trên, Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.

Do đó, Bộ đề xuất Thủ tướng cho phép chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ Nghị định quy định về quản lý vận hành officetel.

Theo quy định, thông tư là văn bản giải thích, hướng dẫn thực hiện những văn bản của nhà nước ban hành, thuộc phạm vi quản lý của một ngành nhất định. Trong khi đó, nghị định là văn bản do Chính phủ ban hành và dùng để hướng dẫn luật hoặc quy định những việc phát sinh mà chưa có luật hoặc pháp lệnh nào điều chỉnh.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Công ty CBRE Việt Nam, cũng dẫn một khảo sát cho thấy từ năm 2016 đến 2018, thị trường officetel tăng trưởng cao hơn rất nhiều so với condotel, tỉ lệ hấp thụ lên đến 98%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2019 đến nay không có sản phẩm officetel để bán do TP HCM tạm thời không cấp giấy phép xây dựng cho các dự án có officetel để chờ hướng dẫn của bộ, ngành và Chính phủ từ năm 2018. Điều này khiến dòng sản phẩm officetel trên thị trường ngày càng khan hiếm dù nhu cầu của khách hàng vẫn rất lớn. Trong khi đó, những dự án có kèm officetel lại không thể triển khai được vì vướng lệnh cấm, chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Hình ảnh thực tế căn hộ mẫu dự án Officetel Platinum Center Point dự án The Lotus Center – Vimefulland Tây Hồ

Khung pháp lý của officetel

“Khung pháp lý của sản phẩm này còn nhiều lấn cấn, khách hàng khi ký hợp đồng mua không có được câu trả lời rõ ràng từ nhà đầu tư. Việc bố trí lối đi riêng của officetel với cư dân, người thuê officetel đòi hỏi lối đi riêng cũng gặp khó khăn. Khả năng cho thuê của officetel bị kém đi. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm nào chào bán với officetel này” – bà Dung nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng tại TP HCM, officetel được rất nhiều doanh nghiệp nhỏ, các bạn trẻ khởi nghiệp quan tâm nhưng điều họ lo ngại nhất là khung pháp lý, cơ chế quản lý chưa rõ ràng nên không dám tham gia. Hiệp hội đã từng kiến nghị các vấn đề liên quan hệ số sử dụng đất, quản lý vận hành officetel nhưng đến nay chưa được giải quyết.

Loại hình dự án officetel trên địa bàn TP đã bị dừng cấp phép gần 1 năm nay kể từ khi UBND TP ban hành Công văn 1466, có hiệu lực từ ngày 10-4-2018. Theo đó, TP đề nghị tạm dừng việc xem xét, điều chỉnh, bổ sung hoặc chuyển đổi một phần chức năng của công trình, dự án sang officetel trên địa bàn cho đến khi Chính phủ ban hành quy định đối với loại hình này.

Căn hộ officetel sở hữu 50 năm hay lâu dài, vĩnh viễn? và officetel có sổ hồng không?

Luật Đất đai năm 2013 quy định, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp “loại đất thương mại, dịch vụ”, được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất.

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở năm 2014 phân biệt nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Trong đó, với nhà chung cư có mục đích hỗn hợp cũng được tách biệt rõ ràng trong dự án phần để ở và phần dùng để kinh doanh. Đồng thời, theo Khoản 11, Điều 6, chung cư để ở sẽ không được sử dụng vào mục đích khác.

Về mặt pháp lý đây rõ ràng là loại hình bất động sản dùng để kinh doanh nên theo luật hiện hành được cấp quyền sở hữu 50 năm như các loại hình bất động sản phục vụ kinh doanh là hoàn toàn hợp lý.

Căn hộ officetel có được đăng ký kinh doanh, đăng ký hộ khẩu thường trú?

Căn hộ officetel có được được cấp trong các dự án là loại hình thương mại dịch vụ, do đó được cấp giấy phép đăng ký kinh doanh.

Căn hộ officetel chỉ cho lưu trú, có thể đăng ký tạm trú nhưng không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Có nên mua căn hộ chung cư Officetel để ở? Có nên đầu tư?
Bạn cân nhắc kỹ các yếu tố đã phân tích ở trên bao gồm tính pháp lý, thời hạn sở hữu, đăng ký hộ khẩu, tỷ suất sinh lời trước khi quyết định xuống tiền mua officetel.

Phân khúc khách hàng thường mua căn hộ văn phòng officetel

Phân khúc căn hộ văn phòng (officetel) đang nổi lên như kênh đầu tư mới, nhận được nhiều quan tâm trong thời gian qua tại Tp.HCM và Tp.HN. Vậy những đối tượng nào nên lựa chọn đầu tư loại hình căn hộ này?

Officetel là mô hình căn hộ được thiết kế để sử dụng với chức năng văn phòng. Dòng sản phẩm này thường có diện tích nhỏ (25 – 118m2), giá bán thấp hơn so với các căn hộ truyền thống. Diện tích nhỏ của officetel thu hút các doanh nghiệp nhỏ, nhất là doanh nghiệp khởi nghiệp, cũng như các doanh nhân nước ngoài muốn mở công ty tại Việt Nam cùng với nhu cầu lưu trú có thời hạn tại đây.

Trên thực tế, xu hướng này ảnh hưởng đến nguồn cầu văn phòng cho thuê truyền thống. Hạn chế của officetel là không gian sinh hoạt có giới hạn và phải chia sẻ, tối ưu hóa với không gian làm việc. Các căn hộ này phù hợp với đối tượng khách hàng độc thân, gia đình ít người, công ty nhỏ. Khi diện tích căn hộ không còn đủ để đáp ứng nhu cầu về diện tích sử dụng, chủ căn hộ vẫn có thể xem xét việc bán hoặc cho thuê lại.

Đối với chủ đầu tư, hình thức office-tel được cho là đem lại lợi nhuận tốt hơn so với việc phát triển văn phòng cho thuê truyền thống, giúp dòng tiền quay vòng nhanh hơn.

Tính chất ổn định pháp lý minh bạch giá cả phải chăng

Trong nghiên cứu mới nhất của mình, Cushman & Wakefield đã chỉ ra rằng với tổng giá trị căn hộ phổ biến chỉ từ 1.5 tỷ đến 2 tỷ, có 3 đối tượng khách hàng phù hợp để lựa chọn dòng sản phẩm Officetel gồm:
1. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các công ty mới khởi nghiệp, có quy mô dưới 10 nhân viên cần tiết kiệm thời gian và chi phí sử dụng.

2. Khách hàng có nguồn tiền nhàn rỗi, muốn đầu tư để sinh lời thay vì gửi tiết kiệm. Với mức sinh lợi từ khoảng 8% – 10% mỗi năm trên tổng giá trị căn hộ thì đây là một kênh đầu tư thực sự hấp dẫn.
3. Chuyên gia nước ngoài làm việc lâu dài tại Việt Nam bởi vị trí của các dự án đa phần tập trung tại các khu vực trung tâm/ gần trung tâm, gần các tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại lớn, thuận tiện cho việc đi lại, làm việc.

Sự đa dạng của căn hộ luôn được khách hàng ưa thích

Hiện nay đa phần các dự án officetel có khoảng 40% khách hàng là các công ty có nhu cầu mở văn phòng đại diện, 10 – 15% khách mua có nhu cầu ở thực còn lại là khách mua để đầu tư cho thuê lại. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất đối với các nhà đầu tư của loại hình officetel là các vấn đề về khung pháp lý. Chuyên gia của Cushman & Wakefield khuyên rằng, các nhà đầu tư nên cân nhắc xác định rõ nguồn cầu đối với phân khúc này, xu hướng của thị trường thứ cấp (bán lại hoặc cho thuê) cũng như các chính sách về cam kết cho thuê/ thuê lại từ chủ đầu tư. Một khung pháp lý rõ ràng sẽ giúp xác

Bài viết dự án:

=> Thông tin thiết kế mặt bằng – hợp đồng căn hộ Officetel Võ Chí Công

=> Officetel Võ Chí Công và câu hỏi thường gặp Kỳ 1

=> Officetel Võ Chí Công và câu hỏi thường gặp Kỳ 2

Cảm ơn Anh Chị đã ghé thăm bài viết tại Website: nguyenthanhcuong.com . Hy vọng bài viết sẽ hữu ích đối với quý Cô Chú và Anh Chị trong quá trình tìm hiểu dự án mới, và sở hữu những bất động sản phù hợp.


0916.05.9696
Chát Zalo với chúng tôi